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【利率上調】專家:澳洲人將有「災難性」打擊

獨立智庫格拉坦研究所(Grattan Institute)的最新分析發現,澳洲連續八年的樓價暴漲已使澳洲貧困人口的生活水平受到嚴重影響。如果抵押貸款利率上調,住房危機給所有人帶來的影響將是「災難性的」。

據《悉尼晨鋒報》報導,格拉坦研究所在週一發表的報告中警告說,如果抵押貸款的利率上調數個百分點以上的話,將會給所有收入群體造成「災難性的」影響。研究所的所長戴利(John Daley)表示,已經擁有住房的澳洲人迄今為止幾乎沒有受到房價飆升的影響,因為他們已被「避險」了。如果他們要搬家,可以用出售房產的所得再次買房。房地產投資者也不太會受到悉尼和墨爾本房價飆升的衝擊,因為他們一直在計劃出售。但新的買家則不然。「利率上調兩個百分點對大多數新買家來說將會是災難性的。」戴利說。

數據顯示,在25至34歲年齡組的澳洲人中,住房擁有率已大幅下降。最近一次的人口普查結果顯示,該年齡組人群擁有住房的比率已從20世紀80年代初的61%下降到了44%。在35至44歲年齡組的澳洲人中,住房擁有率已從75%下降到了62%。

儘管澳洲老年人擁有住房的比率保持不變,但擁有住房所有權的比率卻在下滑。無房貸負擔、全面擁有住房所有權的55至64歲澳洲人的比率已從20世紀90年代末的72%下降至42%。無房貸的65歲及以上的澳洲人的比率已從82%下降到了75%。

報告中的分析發現,占澳洲人口五分之一的低收入者需要將其可支配收入的28%用於支付住房費用(無論是交房租還是交房貸),而在八年前這一比率是24%。相比之下,占五分之一的高收入澳洲人只需將其可支配收入的10%用於支付住房費用,這個比率與房價飆升之前相比幾乎沒有什麼變化。

高收入者的情況變化不大是由於銀行利率變得更低了,從而抵消了現在高住房價格的影響。但低收入者卻遭受到大量投資者進入到房價便宜的區的影響。由於投資者為了利用負扣稅的政策以及避開昂貴的土地稅大量湧進可負擔得起的住房市場,從而推高了這些地區的房價。

數據顯示,低收入者中有44%的人處於租金壓力之中,高於八年前的35%。戴利警告說,當利率從歷史低點回升時,那些迄今逃過高房價影響的澳洲人也將受到衝擊。此外,抵押貸款持有人再也不能安全地認為,隨著工資的增長,還貸所占收入的比例將會縮小。更高的抵押貸款利率以及更低的工資增長幅度,可能會讓他們需要更長的時間來償還抵押貸款。

戴利認為,「最好」的政策是執行強有力的移民計劃,並建設足夠多的額外住房,就像過去曾經發生過的一樣。20世紀50年代,澳洲接納了大量移民,但房價並沒有實質性的上漲,是因為澳洲建了很多住房。

該報告建議聯邦政府使用「胡蘿蔔加大棒」的獎懲政策,來鼓勵各州和地方政府允許建設更多的高密度住房,特別是沿交通走廊的地帶。而對於未能達到密度目標的地方政府則剝奪其規劃權力。

(Epoch Times)

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