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【樓價難負擔】澳洲排名世界第三

澳洲在世界上房價最難負擔得起的國家中排名第三。澳洲的樓價可負擔問題已經達到了一個「危機」點,在悉尼買一物業幾乎相當於人們年收入的13倍。

據澳洲Domain房地產網消息,悉尼與墨爾本位居世界上五個樓價最難負擔得起的城市之中,這是最新的Demographia第14年度國際住房可負擔性調查所發現的。樓價難以負擔程度,悉尼在世界上92個大都市中排名第二,僅次於香港。同樣的排名結果,已經連續三年。排在悉尼之後的是加拿大的溫哥華、美國加州的聖荷西(San Jose)。其後是澳洲的墨爾本,從上一年的第六位升到了第五位。

按國家來說,澳洲的房價在最難負擔得起的國家中排名第三。排在第一、第二的分別是新西蘭和中國香港。這份Demographia調查報告的作者之一Hugh Pavletich說: 「澳洲已經達到了危機狀況。房價過高,遠遠高於房價應在的水平。」他表示應該把房價平抑到人們年收入的三倍或更低的水平,但是政府沒有為此做什麼。

調查把澳洲的房價問題歸因於都市限制政策,這樣的政策旨在限制城市的擴張,鼓勵在現有的範圍內增大住房密度。澳洲的樓價問題排名如此靠前,並不僅僅是由州府城市所造成的。根據對293個城市與地區所作的進一步分析,昆州的陽光海岸、黃金海岸均躋身房價最難負擔得起排名榜的前20,維州的吉朗(Geelong)位於前30名之列。它們的房價難以負擔程度都高過了許多州府城市,如阿德雷德(排名第34)、布里斯本(38)、霍巴特(39)、珀斯、堪培拉(51)。

在這五個州府城市中,房價是年收入的6倍左右,而在陽光海岸和黃金海岸,房價是年收入的8.5倍左右。在悉尼和墨爾本,房價分別是年收入的12.9倍和9.9倍。

關於陽光海岸和黃金海岸排名如此之高,Domain集團的數據科學家Nicola Powell有不同的看法。她認為這是由於分析方法造成的。她說這項調查所採用的「地毯式」的分析方法,把中位數房價除以中位數年收入,沒有考慮到其它的因素,比如在這些地方有許多的退休人士,他們已經完全擁有了自己的房產。「這些地方的中位數年收入相當低,因為許多人已經退休或者做半職工作。」

Powell說,堪培拉的排名情況恰恰相反。其排名較低,但實際的房價可負擔問題比排名所反映的要嚴重得多。 「堪培拉有很高的工作參與率,因而扭曲了中位數收入」,她說,「因此看起來房價可負擔問題好於實際的情況。」她說,大城市的住房方式轉向了高密度住房,而這項調查只考慮房價,並沒有描繪出問題的全貌。

悉尼大學的規劃與政策專家Peter Phibbs教授也認為:「如果把公寓房、租賃房產考慮在內的話,調查的結果可能會很不一樣。在悉尼這樣的地方,我們看到建起了很多公寓樓,增加了住房供應,而Demographia沒有將之考慮在內。稅收政策、低利率也是沒有被考慮到的兩大因素!盡管房價標籤漲了很多,償還購房貸款的費用普遍來說是人們可以負擔得起的,利率一降,房價就升。利率處於歷史最低水平的時候,人們可以買得起更貴的房子。」

(大紀元)

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