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【澳洲投資】商業地產收益更吸引

近年澳洲成為其中一個投資物業熱門地,但隨著當地樓巿政策收緊,加上近年外來資金炒高,銀行按揭收緊,當地住宅已經「無肉可食」,所以資金為追求更好回報投資下,商業地產投資變成另一項很好的選擇。

隨著悉尼及墨爾本住宅市場的蓬勃發展,澳洲商業地產亦逐漸被投資者所了解。其實在全澳洲境內,商業地產投資活動早已展現日漸活躍的趨勢。根據澳洲金融評論報道,澳洲商業地產獲今年首季最高收益回報地產項。相對於3%的獨幢住宅回報率,以及6%的公寓回報率,商業地產的回報率顯然更高。數據統計,全澳商業地產板塊的平均收益回報高達6.6%。

商業領域內分多個資產類別,包括零售商鋪、寫字樓及工業地產。其中,零售業地產達到6.1%的租金回報,寫字樓地產達到6.7%的租金回報,工業地產則可以達到7.3%的回報。高租金回報能夠帶給投資者更多的現金流,並且商業物業的價值一般情況較其他形式的投資更穩定,即使在市場低迷時期依然如此。

商業投資回報率高

通常住宅投資者需要支付大部分費用,例如市政費、水電費、房屋維護及保險費用,還有中介管理費用。但對於商業地產的投資者來說,這些費用都無需擔心。因為商業物業的租約規定,租戶必須支付一般開支。租戶同時需要自己負責裝修、排水、清潔及其他雜費等,而房東僅需負責房屋本身的老化和維護。因此如果是一個較新的商業地產,投資者的租金收入就幾乎等同於100%的稅前純利潤。

澳洲主要城巿住宅樓價續升

近年澳洲各地樓市熾熱,住宅樓價亦同步上升。其中以悉尼及墨爾本尤其受關注。樓價飆升,澳洲政府先後出辣招以抑壓樓市。投資者的目光主要集中幾個省份的首府城市,如新南威爾士州悉尼、維多利亞州墨爾本及西澳大利亞珀斯。對於今年當地樓市情況,業內人士表示樓價會繼續上升。其中,悉尼及墨爾本升幅會相對明顯,因當地有強烈的剛性需求,出現供不應求的情況。提到樓價,以多層式住宅一房、面積在500呎左右的單位為例,悉尼大約80萬元(澳洲元,下同),墨爾本則約45萬元。預計今年樓價升幅,悉尼會升4%至5%,墨爾本則升5%左右。

去年至今,澳洲政府先後出辣招抑制樓市過熱。然而就現時情況來看,措施對於樓市並未有明顯影響。值得一提的是,反而是當地收緊按揭政策,因當地銀行減少向海外人士提供物業按揭貸款,引發一些私人機構財務公司,向海外人士提供按揭貸款,亦有部分發展商考慮跟其他海外銀行合作,向海外人士提供貸款,息口大約7至8厘。

澳元匯率大跌 兌美元跌幅近1.5%

談及海外人士置業,就不得不談到澳洲匯率的走勢了。由於澳洲經濟數據不理想,在美元反彈等因素的共同影響下,澳元兌美元上周繼續錄得大幅下跌,最低觸及0.7537區域,跌幅近1.5%。根據業內人士分析,影響澳元的因素不少,美元反彈是動因。年內美聯儲第三次加息似乎已經確定,目前美元在上升的軌道上,而澳洲經濟數據較為疲軟,且澳聯儲接連打壓,在近幾次的澳聯儲貨幣政策聲明中都有提及過高的匯率會使得經濟轉型複雜化。

其次是大宗商品及鐵礦石價格下跌或對澳元造成影響,同為商品貨幣,且與紐西蘭互為貿易夥伴,紐西蘭元暴跌亦影響到澳元下跌。澳洲作為全球最大的鐵礦石出口國,澳元匯率走勢與鐵礦石價格走勢相關。對於後市澳元走勢,業內人士預測,在澳洲通脹數據提升之前,澳洲加息的可能性不大,對於澳聯儲來說,澳元走低或能幫助到經濟轉型,亦為明年可能的加息贏得更大的空間。

(力報)

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