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【澳洲樓市】專家分析2018五大趨勢

澳洲一些城市的房地產市場已經連續5年增長,例如悉尼房價中位數上漲了53萬澳元、墨爾本房價中位數上漲了35.2萬澳元後,一些市場在2017年已出現價格趨勢反轉,住宅價格開始下滑。

澳洲聯邦政府的經濟政策是保証澳洲經濟體基礎的安全,即維持住宅價格和債務水平。墨爾本房產市場的價格爆炸型漲勢已經放緩,悉尼房地產市場的價格已經開始回落。房地產市場在2018年將可能出現以下5個趨勢。

1. 住宅抵押利率將被調高

進入市場預測,澳洲儲備銀行將從2018年開始調高基準利率。ME銀行貸款部經理諾蘭(Patrick Nolan)認為,儲備銀行調高利率對家庭償付貸款造成的影響可以數量化。諾蘭說:「澳洲儲備銀行調高基準利率意味著還款額增加。利率每上漲25個基點(即0.25%),則意味著承擔40萬澳元貸款的家庭每月還款額將增加50澳元。」

即使2018年沒有調高基準利率,貸款人也應該為未來的房貸加息做準備。雖然儲備銀行在2011/13年度和2015/16年度分別降低基準利率,但主要商業銀行選擇不降低或者不以同等幅度降低貸款利率。而且即使基準利率在過去15個月內不變,但實際的住宅抵押貸款利率上漲了。

澳洲審慎監管局(The Australian Prudential Regulation Authority)已經收緊了貸款政策,商業銀行調高利率的步伐不同於澳洲儲備銀行的基準利率調高步伐。結果,澳洲儲備銀行的基準利率與商業銀行的住宅抵押貸款利率是之差是1994年以來最大的。

不管澳洲儲備銀行在2018年是否調高利率,有一點是明確的 ,即在未來一段時間內房貸利率不可能下降。

2. 住宅價格價格將繼續降溫

悉尼市場的住宅價格經歷了數年以兩位數的百分比上漲之後,在2017年已經開始下滑。墨爾本市場的增長速度在2017年年底之前已明顯放緩 ,專家預測2018年的價格趨勢將延續2017年的價格趨勢。

諾蘭說:「銀行監管機構希望看到房價增長速度減緩,這正是我們所預測的2018年房價趨勢。」澳新(ANZ)銀行的經濟學家們是唯一預測2018年澳洲儲備銀行將多次加息的機構,他們認為,APRA的緊縮收緊已經造成房地產行業疲軟,但市場的局部地帶將持續下滑。

澳新銀行資深經濟學家格拉德韋爾(Daniel Gradwell)和瑪斯特斯(Joanne Masters)在一份報告中說:「APRA收緊對投資者借款和純利息貸款,導致這類借款人的貸款利率上漲,市場對住宅的需求降低。進入2018年,相對疲軟的拍賣結果顯示,價格將進一步放緩。我們預測2018年澳儲備銀行將調高基準利率,這也將導致房價增長放緩。但是,如果澳儲備銀行不調高基準利率,那麼住宅價格增長速度減緩的幅度可能會比我們預測的要小。重要的是,現在仍然沒有任何跡象表明價格將大幅下跌。」

3. 首次置業者將捲土重來

諾蘭說:「隨著投資者在房地產市場上退後一步,首次購房者將在2018年找到更多的機會。」澳新銀行的數據確實顯示,由於印花稅減免,新州和維州的首次置業者躍躍欲試,但他們仍需要更多的優惠。

澳新銀行的格拉德韋爾和瑪斯特斯說:「房地產市場對首次購房者的存款要求在持續上漲,更多人需要在首付款方面得到幫助。一旦他們進入市場,低利率則意味著他們可負擔還款,而且利息支出一直在減少。」

4. 業主料選擇翻新物業

屋主如果選擇賣自己的低價房然後再買高價房,那麼這種物業置換將需要繳納大量印花稅。所以,擁有住宅的澳洲人即使希望住更好的房子,他們將更可能選擇翻新自己目前居住的房子。按照悉尼和墨爾本市場的住宅價格中價數計算,這種物業置換的印花稅在5萬澳元左右。

諾蘭說:「我們看到2017年裝修貸款申請大幅增加,這一趨勢很可能在2018年繼續,因為澳洲家庭現在越來越多地選擇翻新自住房。希望房屋升級的群體正在避免昂貴的搬遷成本,例如印花稅。我們也看到,更多人利用低利率政策,對自己住宅的資本升值再貸款,從而獲得裝修資金。」

房價飆升促使這一問題惡化。具體地說,在20年前,在悉尼市場購買中等價位的住宅所繳納的印花稅是10,916澳元(經過通貨膨脹率調整),但現在購買同類住宅的印花稅是50,302澳元。這個差額足以改變房主的選擇。西太(Westpac)銀行的最新研究顯示,與2015年相比,考慮在未來五年裝修房屋的房主人數增加了14%。而HIA經濟學家預測,住宅裝修市場的強勁增長將持續到2020年。

5. 自住業主優惠貸款利率

在2017年住宅抵押貸款政策的核心是對投資者貸款重新定價,這意味著較少的投資者通過商業銀行尋求貸款。其結果是,自住房的借款人比例增加。諾蘭說:「由於投資者貸款和僅還息貸款遭受緊縮,商業銀行為了爭奪貸款客戶,將會為自住房買家提供很好的利率。」

摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析家們證實,儘管投資者利率明顯收緊,但自住房的還本還息類貸款的比例小幅上漲。分析家們寫道:「我們認為,自住房貸款將會繼續被重新定價,實際上變得更加明顯。在過去一年,各大銀行的僅還息投資房貸已經調高了90個基點(即0.9%),而自住房貸款的利率僅調高了10到15個基點。」

(大紀元)

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