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Category Archives: 房地產

【最佳投資?!】悉尼住宅租金創15年最大跌幅

由於新盤源湧入悉尼樓市,今年第二季度悉尼的獨立房和公寓的租金都有所下降,其中公寓租金的年同比下降了近5%,但仍「顯著」高於澳洲其它首府城市。 據Domain房地產網站數據,第二季度悉尼獨立房和公寓的租金中位數均在下跌,獨立房租金年跌3.6%,至530澳元一週;比2017年和2018年獨立房租金頂峰時期的550元少了20元。第二季度公寓租金下跌了0.9%,全年同比下跌4.5%,周租金中位數從550元降至525元。但Domain的季度租金報告顯示,悉尼依然是全澳租金最高、「獲利最大」的首府城市。墨爾本的公寓租金第二貴,周租金中位數為420元。 Domain房地產網站週四發布的報告顯示,悉尼北岸和中央海岸(Central Coast)的租金狀況最好,但悉尼其它地區的租金都在下降。「持續強勁的新房建設拖累了租金,也導致6月份的房屋空置率從一年前的2.4%上升至3.2%。」Domain網站說。 堪培拉的獨立房周租金為550元,第二季度的獨立房租金下降了3.5%,但與去年同比持平;而堪培拉公寓的租金上漲4.4%,中位數周租金為470元。過去三年,堪培拉的公寓租金上漲了18%,儘管該市的公寓建設熱潮仍未降溫。 第二季度,墨爾本獨立房租金下降2.0%,但年同比持平,為每週430元。公寓租金同比上漲2.4%。悉尼房租創下15年來的最大年度跌幅,這對租客來說是個好消息。Domain經濟師威爾特希爾(Trent Wiltshire)表示,悉尼的建築熱潮在去年達到頂峰,推動了租金下降,但悉尼的租金仍居全澳首府城市最高。 坎特伯雷-濱城( Canterbury-Bankstown)的全年房租降幅最大,同比下滑了5.5%,周租金中位數為520元;其次是悉尼下北岸,年降幅為5.2%,周租金中位數為995元。公寓租金跌幅最大的是悉尼上北岸,降了5.5%,中位周租金為520元;其次是悉尼西南地區,降5.3%,中位周租金為360元。 新州租戶聯盟資深政策官員帕特森-羅斯(Leo Patterson-Ross)對租賃市場是否向有利於租戶的方向發展表示懷疑:「我們的房租依然高得離譜,我們仍不能養寵物;我們仍不能選擇何時入住和離開。它(租房市場)正在從如此長時間的非常有限的供應中恢復過來。我們需要連續幾年保持在3%以上的(空置率)水平……才能真正看到情況發生實質性的變化。」
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【25年新高】澳洲四大銀行與官方利率差距大

澳洲四大銀行不全額跟進儲備銀行(RBA)降息,已使這些銀行的平均抵押貸款利率比儲備銀行的官方現金利率高出近4個百分點。這一利率差異已使這些銀行,自2008年全球金融危機以來,纍計獲得了超過2萬億額外利息,澳洲家庭受到壓榨。 儲備銀行近來連續的兩次降息,將官方現金利率降至1%的歷史低點,使得官方現金利率與四大銀行標準可變貸款利率之間的差距被推至3.94個百分點,成為25年來的最大的利率差。四大銀行均稱,鑒於目前的監管環境、資本要求和融資成本,與儲備銀行的官方利率的變化保持步調一致已變得愈發睏難。 1997年至2007年期間,平均標準可變利率與官方現金利率同步變動,利率差保持在1.8個百分點。從那時起,這一差距一直在穩步上升,這是因為銀行要麼沒有完全跟進官方降息,要麼將抵押貸款利率提高到超過官方利息上調的幅度。 澳洲人報的分析顯示,自2008年1月以來官方現金利率與標準可變利率之間的息差增加了2.14個百分點,僅四大銀行就纍計獲得了2.1萬億澳元的額外利息。由於四大銀行沒有全額跟進儲備銀行降息,在四大銀行中任何一家銀行貸款50萬元的房主每年需多付10,550元至10,800元的利息。如果貸款額為100萬元,每年多付的利息將高達21,600元。在儲備銀行上月和本月下調官方利率之前,生產力委員會去年8月對金融體系的競爭情況進行了評估,發現了這一動向。 生產力委員會在其評估報告中說:「盡管官方現金利率保持在歷史最低水平,批發資金成本下降,但(大銀行)擴大了現金利率與住房貸款利率之間的差距。這使得他們能夠保持相對穩定的利潤率,即使審慎監管的變化增加了他們的成本,降低了股本回報率。」報告說。 西太銀行(Westpac)發言人表示:「現金利率是抵押貸款融資成本的「一小部分」,而與金融危機前的水平相比,融資成本已顯著上升。此外,為了確保我們有穩定的資金,吸引和保留存款方面的競爭日益激烈。與90天銀行票據互換率相比較,定期存款利率更高。90天銀行票據互換率是衡量銀行融資成本的一個關鍵指標。」 澳新銀行(ANZ)發言人說:「存款為我們的住房貸款提供了大量資金,隨著利率下調,我們更難根據官方現金利率的變化調整存款利率。」 (大紀元)
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【火捧邊個接?】調查:中國買家對澳洲房產投資意欲急降

一份最新的調查顯示,基於樓價下跌以及作為澳洲境外投資者難以獲得銀行按揭,中國國內投資者對澳洲房產的投資興趣日漸衰減。業內人士希望銀行放鬆貸款政策,以吸引海外買家回歸澳洲房產市場。 據澳洲Domain房地產網消息,房地產門戶網站Investorist的一項調查顯示,在中國銷售海外房產的公司中,近46%正在出售澳洲的房產,遠遠低於去年的82%,預計明年衹有26.4%的仲介會出售澳洲房產。 Investorist主管艾雷斯(Jon Ellis)表示,「中國買家的市場佔比已縮減至原來的三分之一,甚至更低,但市場上仍會有中國買家。對澳洲生活方式感興趣或是希望孩子享受優質教育的買家仍然熱衷於購買澳洲房產,但對於尋求資本保值或資本增值的投資者而言,房價下跌、貸款限制和針對海外投資所增設的稅收則讓他們逐漸喪失購房興趣。」 約76%的受訪仲介表示超過一半的買家都需要貸款,有40.3%的買家有足夠資金,但由於貨幣管制而無法將其轉出國外。42.1%的買家有足夠資金買房,但希望通過貸款以進一步融資。艾雷斯說:「現在市場上有很多非銀行金融機構向海外投資者提供貸款。希望當地銀行考慮放鬆對海外買家的貸款限制。」 有不少跡象表明,嚴格的信貸政策可能會在未來鬆綁。近期,銀行監管機構提議取消如果利率升至7%以上,銀行必須確保借款人有能力償還貸款的規定。去年,監管機構還取消了只付利息貸款放款比例的限制,稱該措施已取得成效。艾雷斯先生說:「在未來一年,在澳洲的海外投資可能會持續疲軟,但如果銀行放款貸款限制,海外買家在澳投資會恢復增長。」 調查報告還顯示,被列入全球最宜居城市之一的墨爾本仍最受中國買家歡迎。相比之下,由於房價過高,悉尼對海外買家的吸引力正快速下降,而房價仍在可負擔的布里斯本由於房價相對便宜,仍具有吸引力。 (大紀元)
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【權威數據】2018年墨爾本房價實際跌幅近5%

雖然澳洲一些知名房地產諮詢機構和銀行曾紛紛預測,2018年墨爾本的房價會下降近10%,但最新的Valuer-General數據顯示,墨爾本獨立住宅(house)房價中位數在2018年實際上只下跌了4.9%。 據realestate.com.au報導,房地產諮詢機構CoreLogic公司和澳洲國民銀行(NAB)去年曾預測,墨爾本2018年的房價降幅會在8%至9.1%之間。不過,這些數據只是一個理論數數據,它並未考慮數據中涵蓋的房產是否被售出。而Valuer-General數據中的房價信息則基於實際銷售的房產,該數據被認為是維州最可信的房價數據,它取自於負責監督所有購房者所繳納印花稅的維州稅收辦公室(State Revenue Office),並涵蓋了維州93%的房產銷售信息,數據的計算需要六個月的時間。 最新的Valuer-General數據顯示,墨爾本獨立住宅房價中位數在2018年實際上下跌了4.9%,跌至732,500澳元。維州房地產研究院(REIV)副院長多京(Adam Docking)表示,墨爾本房價現實與預測情況之間的差異,反映了賣家拒絕接受專家們預測的房價降幅所帶來的損失。他說:「那是件好事,當人們不得不出售自己的房產時,房市通常會大跌。」 根據Valuer-General數據,South Yarra是墨爾本房價下跌最嚴重的城區,當地獨立住宅(house)房價中位數已從2017年底的230萬澳元,下跌至160萬澳元,降幅高達30.4%。而在此期間,墨爾本西部Cairnlea的房價則上漲了12.5%,達到807,500澳元;東南部的Botanic Ridge房價上漲了10.4%,漲至751,000澳元;北部的Gisborne上漲了17.9%,達到785,000澳元;莫寧頓半島(Mornington Peninsula)的Mt Martha上漲了16.5%,漲至127萬澳元。 多京說:「在過渡期市場中,觀察房價情況必須具體到城區,而不是整個墨爾本,即使在房價漲幅高達20%的城區,也不是每條街上的房產都是這樣的情況。」realestate.com.au網站的市場分析師們也對專家之前的預測程度提出了質疑,該網站的房價指數顯示,墨爾本的房價去年僅下降了2.5%。 維州房地產研究院和realestate.com.au網站都注意到,在澳洲聯邦大選結束後,澳洲房地產市場出現了轉機的跡象。realestate.com.au網站首席經濟師科尼斯比(Nerida Conisbee)說:「在大選結束後的一週,我們網站上墨爾本和悉尼的房產訪問量大幅增加,到6月底的時候,我們會看到墨爾本的房價將開始趨於穩定。」 科尼斯比認為,墨爾本房產市場仍需要一段時間才能恢復,她預計下一財年的房價漲幅將不超過3%。 (Epoch Times)
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