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【澳洲稅務】如何申報出租房的維修、維護和升級

房地產投資者在完成年度納稅申報表時最常犯的錯誤之一就是對出租房的維修、維護和升級的困惑,了解並區分每個抵扣項對正確提交申報表並最大化退稅額非常重要。

據澳洲房產投資者雜誌網消息,澳洲稅務局的說法,維修是為了修復出租房損壞或惡化而完成的工作,例如更換部分受損的圍欄。維護是為了防止房產損壞或惡化而進行的工作。例如,給露台地板上油被認為是維護,因為它有助於保護房產的質量並防止未來的腐蝕。

維修或維護投資房所產生的任何費用可以在年度開支費用中直接抵扣稅款。但是,稅務局規定,購買房產時就已存在的損壞的初始維修不能立即抵扣稅款,這些費用用於在你出售房產時計算你的資本收益或損失。

當物品價值的增加超過原來購買時的價格時,這就屬於房產升級,必須將其歸類為基本工程抵扣或設備折舊。基本工程是指建築物結構和被認為永久固定在建築物上的物品的抵扣,如磚塊、砂漿、水槽和臉池。設備資產是可以輕易從房產中移除的物品,如地毯、百葉窗和燈具。

了解維修、維護和房產升級抵扣之間的差異在裝修時尤為重要。例如,你可能決定在出租房中翻新浴室。衛生間更換磁磚被視為房產升級,可以作為基本工程申報抵扣。在1987年9月15日之後開始建造的住房有資格在40年內以2.5%的比率申請基本工程抵扣。

如果更換浴室中的燈具,則將其申報為設備資產,並可根據資產的有效壽命抵扣。如果購買金額低於300澳元,則在發生費用的當年可100%抵稅。修復石膏裂縫被視為維修,因為這是恢復損壞的資產,可以申報要求立即抵扣所涉及的任何費用。

完成裝修的房地產投資者也應了解2017年實行的立法。該法律規定,2017年5月9日19點30分以後購買房產的投資者無法就二手房以前使用過的設備的價值下降申請抵扣。如果投資者裝修時住在他們的出租房裡,任何新安裝的資產將被歸類為以前使用的,因此,投資者可能會失去稅收優惠的機會。

如果房產被認為已由前房主為進行銷售進行了大量翻新,那麼投資者可以就新設備資產以及任何新的或舊的符合規定的資產工程申報折舊。由於複雜程度,考慮裝修的投資者應在做任何工作之前聯繫專業的工程測量師以徵求建議。

(大紀元)

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